沈阳新市府板块房价，你凭什么敢比肩一环？|栋察楼盘NO.03
要说这两年沈阳哪里关注多人气高，新市府板块必须有榜上有名。虽然一直以来新市府板块算是以“黑红”路线成长起来，但从区域一路走来的“履历”上看，也是颇为正统且根红苗正的路线。
首先从板块发展规划方面来看，国际化、现代化的超前瞻性设计规划让区域整体的外貌格外清新不凡与众不同。四四方方的道路分布格局，频繁出没在街道上的洒水车、清洁车，雨天见不到积水路面……种种细节都可见到新市府板块先进的外部环境。
当然了，不单要看外表，“硬件”配套同样重要。与沈阳其他新区板块成长背景相似，新市府板块可以说是“白手起家”一点点地从无到有革旧迎新成长壮大。当前，按照区域功能特色，新市府又可以详细划分成莫子山板块、新市府商务中心板块、新南站板块以及软件园板块。
本期栋察楼盘，我们将目光放到位于新市府东部的莫子山板块，看一看沈阳三环外地价最贵的区域，房价仅用两年时间就可以比肩主城区，背后究竟值还是不值。
- 交通：前往机场的必经“要塞”
从道路通行来看，莫子山板块基本涵盖了贯穿新市府地区的几大交通主干路，包括东西向的全运路、全运五路、创新路和南北向的沈中大街、沈本大街等，道路分布规范，可以畅通地连接传统主城各大区域。
公共交通方面，莫子山板块可谓拥有着城市最“顶级”交通出行方式。桃仙国际机场，东北地区大型航空运输枢纽，国内、国际航班往来密集，是目前辽沈百姓使用频次最高的机场之一，辐射并承担沈阳周边城市百姓远距离交通出行。
另有浑南地区最具特色的公共交通出行方式，有轨电车。当前共有5条线路途经板块内，分别为1号线（奥体中心-会展中心）、2号线（奥体中心-桃仙机场）、3号线（世纪大厦-会展中心）、4号线（世纪大厦-沈阳南站）和6号线（沈阳南站-桃仙机场）。
值得关注的是今年新开通运营的有轨电车4号线和6号线，其中乘坐4号线可到达终点站沈阳南站，6号线板块内暂无经停车站，为桃仙机场始发，直达沈阳南站，是连接机场与高铁站的有效交通方式。
目前，板块内虽然有地铁线路经过，但当前已运营通行地铁线路仅有地铁2号线（浑南全运路站至沈北蒲田路站），并且全运路站位于板块东北角，由板块内部出发还需一定路程。而2号线南延长线（桃仙大街站至桃仙机场站）已有规划尚待动工。
莫子山板块紧邻大型公交枢纽站——全运五路公交枢纽，包括投入运营的108路（沈阳南站公交枢纽至泉园小区）、128路（沈阳站西广场之国际软件园南）、198路（美地庄园环路公交）、305路（沈阳南站公交枢纽至全运南路），以及V117路等部分浑南区内循环公交线。
需要注意问题的是，目前板块内公交线路普遍车隔时间较长，乘车时间方面较为难把握，对日常乘坐公共交通出行的百姓来说存在一定不便利影响。
- 商业：紧靠在建大型商业，社区底商依赖大
商业经营方面，作为较纯粹居住区的莫子山板块，目前区域内商业经营相对来看并不为多。当前新市府区域内成熟度较高的商圈为位在板块西北方向的白塔商圈，其中上亿广场、白塔市场周边、沈营大街沿街商铺等商业经营业态相对丰富。
目前整片新市府区域大型商业综合体有全运万达广场在建，所在位置为区域中部，可辐射到新市府区域内包含的各个板块。据了解，全运万达广场商业预计将在今年12月20日正式营业，未来投入经营后将实现板块一站式消费，为板块内百姓购物、娱乐、生活服务等多样化消费提供场所。
此外，靠近新市府还有已经成熟经营的喜来登酒店，以及板块内入住较早的绿城全运村的社区底商可供百姓日常生活消费。
- 医疗：分院设立初出茅庐
医疗配套方面，新市府可说是走过了从无到有的历程。目前，区域内中国医科大学附属第一医院浑南院区已经投入开诊试运行，以及沈阳市骨科医院浑南分院也已经基本建设完成进入正式运行阶段。医疗配套的逐步完善同样为新市府各板块居民提供了健康服务的保障。
- 学校：正在成长进行时
客观来说，新市府成长以来学校配套一直是一大发展短板。目前莫子山板块可入学使用的中小学有沈阳市教育研究院附属小学（浑南九小）、北师大附校、浑南二中等；正在建设中的有北师大附校（中学部）、126中学浑南分校等。
- 文娱：集结“三园四馆”变身沈阳“南书房”
文化配套方面，新市府堪称城市南部的“文化宝地”。辽宁省图书馆、省博物馆、省科技馆、省档案馆，四大场馆坐镇区域核心地段，如今四大馆已是城市著名的地标建筑。此外，板块还拥有着城市超大建造规模的生态环境资源：白塔公园、中央公园、莫子山公园三大城市绿化公园。
几大文化场馆与生态公园集聚，为莫子山高端居住区的形成，提供了有力的外部环境保障，使整个新市府颇具城市现代化人文气息。
- 经济：紧邻沈阳南部产业集聚区
虽然新市府目前住宅项目颇为出名，但从区域整体规划布局来看，仍然有很大部分产业建设空间占比。其中比较知名的有创新路以南沿线东软医疗、沈阳国家大学科技城、锦联新经济产业园，以及沈中大街沿线新松浑南智慧产业园、沈阳国际软件园等等创新产业园区。而从区位来看，莫子山板块可以说被几大产业园区紧密围绕，而身为新市府高端品质生活区，板块同样为城市高精尖人才提供了优秀的高品质住宅产品。
- 住宅：与城市发展气质更配的升级人居
根据ZF规划显示，在功能定位方面，规划莫子山单元功能定位为浑南高品质公共服务新展区核心区的重要组成部分，以高新技术产业和高端居住功能为主的综合功能单元。
对比新市府区域其他板块，莫子山板块目前在售新房数量相对较多，并多为品牌房企高端产品系项目。
从价格方面来看，进入2019年以来莫子山板块楼盘住宅均价不断走高，价格“过万”基本上已经是板块新房产品的销售常态。归结原因与项目的开发品牌及产品定位不无关系。这里我们简单列举几大市场关注度较高的热门项目：
中海半山华府
项目位于沈本大街与全运路交汇处，中海品牌在沈改善大盘，主推精奢洋房和小高层产品，项目整体均价约15500元/平。较为亮眼的是项目还拥有2000平地下泳池健身会馆，在居住舒适打造的同时，同样注重购房者多样的体验需求。
积水住宅裕沁听月轩
项目位于全运五路与桃仙街交汇东南处，主推小高层和别墅产品。据了解，积水住宅裕沁听月轩项目容积率仅为 1.1，是市场中较为少有的超低密度住宅。此外还值得关注的是项目开发商是日本积水住宅，全称：日本积水住宅株式会社，是国际一线品牌开发企业。
恒大四季上东
项目位于全运五路与沈中大街交汇处，2019年新晋入市，是恒大品牌入沈以来首个亮相的高端定位住宅项目，主打产品为花园洋房与小高层，均为全装修交付。项目特色为自带园林及3300㎡大湖，是目前莫子山板块内为数不多的将自然湖光移入园区的项目。
龙湖舜山府
项目位于全运五路与聚宾街交汇处，是龙湖品牌2019年新晋亮相的高端定位住宅项目。据了解，项目主打叠墅和洋房产品，价格尚未释放即引发市场业内外广泛关注。
远洋仰山
项目位于沈本大街东侧创新路10号，是以洋房、小高层产品为主改善型园区。值得关注的是项目以南创新路南侧即是在建126中学浑南分校，同时，由产品面积段和价格区间所构成的性价比，同样令项目在区域改善市场中收获较高关注度。
此外，莫子山板块内纯新盘还有颐盛御山府，以及绿城沈阳全运村、金辉江山云著、碧桂园公园印象等项目在售。可以说，沈阳新一代高端居住区的定位、优良的生态环境、与国际接轨的现代化建设，让莫子山板块成为各大品牌开发商们得以充分发挥的优质舞台。
从板块目前市场现状来看，中海、龙湖、恒大等品牌房企不约而同选择将旗下高端产品系布局在板块内，不但加速了板块向城市高端居住区定位深入发展，同时也进一步推进了整个新市府板块人居住宅朝着品质化、圈层化全方位升级。
（土地数据/栋察楼市整理）
- 土地：两年价值翻倍成房价攀升“要素”
追溯新市府房价整体向上攀升的原因，一大部分是源于受到自贸区效应影响以及政策红利的驱动，另一主要部分，就是土地价值的增值铺垫。
对比近3年多以来新市府板块土地成交情况，从2016年居住用地成交价格2000+，到2017年成交价格由3000+跨越到5000+，新市府土地价值的攀升十分显著。
在今年5月29日的土拍当中，来自莫子山板块的一宗二类居住用地以6150元最高限价及附加无偿移交ZF人才住房28500平配建条件拍卖成交，将板块土地再次刷新到了一个新的价值阶段。从中也可以看出，政策发展的青睐，开发房企不惜重金的竞争抢拍，皆彰显在了区域的土地价值当中。
（数据来源/新峰&房谱网数据）
- 成交：销售成绩坐稳三甲“宝座”
分析莫子山板块的新品住宅成交情况，可以通过新市府区域整体销售来看。从2016年沈阳楼市整体大环境回暖开始，到2017年4月沈阳自贸区挂牌，再到2018年至今的平稳持续，新市府板块不仅仅在土地价值方面上升明显，在市场销售数据方面可谓同样有着大幅变化。
简单来看，在整体销售成交面积方面，2016年新市府板块（全运）销售面积为76.61万平销售套数7438套，2017年板块销售面积大幅上涨达到146.78万平，销售套数13620突破万套，2018年板块热度延续，并在下半年限购政策实施后，依然保持稳健态势，全年销售面积超过2017年达到182.6万平，销售套数16511套，在销售面积和销售套数方面均是2016全年的两倍有余。
在房价方面，板块均价与销量同步上涨，对比2017年，2019年板块成交单价涨幅接近4000元。简述来说，现今的新市府正稳步在城市“高质高量”的市场销售状态里。
4月浑南二手房成交排行新市府整体上榜超半数/贝壳沈阳站
- 二手房：与新房售价同步上浮
由地价增值带来的房价上涨在当前的板块市场销售中十分明显，根据新市府板块市场销售情况来看，在2017年之后拿地入市的新房产品售价基本都达到了万元以上。而近年来新市府区域二手房市场同样凭借区域价值潜力，吸引着购房百姓的关注。就今年4月二手房成交数据来看，新市府板块楼盘项目在整个浑南区二手房市场当中的占有已经达到了半数以上。并且，从上榜的楼盘二手房成交参考均价来看，新市府板块内热销二手楼盘价格基本紧追新房售价。
小结：
在经历过连续两年的南部市场大热之后，新市府地区以莫子山板块领衔，在售新盘在数量、价格、品质等多个方面全面晋级，并在各大新区板块楼市同期发展当中均居于领先位置。
不过，对于板块未来发展是否足够可持续，是当下许多沈城购房百姓颇为关注的焦点。目前来看，板块之内学校建设仍是配套中的一块短板，并且高端定位居住产品的售价一路晋升同样为区域人口进入抬高了门槛。
简单来说，现在的新市府能看到的短期收益相较过去已经逐渐缩小，无论居住还是投资都需要多一些等待的耐心和时间。而不论莫子山板块还是整个新市府，未来的关键契机就是要等人来。随着各大热销项目陆续交房入住，区域常驻人口增长，居住氛围慢慢成熟，各类相关生活配套自然也将随之丰富全面。
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